השקעה שלא חשבתם עליה: איזה תחום נדל"ן צופה צמיחה בעשורים הקרובים?

מגורים לאזרחים ותיקים: פורטוגל זקוקה לתוספת של 55,000 מיטות

יותר מ-20 פרויקטים של מגורים לקשישים בשוק הלאומי נמצאים בהקמה או בשלב הרישוי. כך עולה ממחקר שערכה חברת CBRE, חברת שירותי נדל"ן מסחרי וחברת ההשקעות הגדולה בעולם, היושבת בפורטוגל.

בעוד פחות מ-30 שנה, יותר משליש האוכלוסייה המתגוררת בפורטוגל תהיה מורכבת מקשישים, שיהוו כ-3.3 מליון איש (במליון אחד יותר מאשר 2.3 שמהווים כיום). על מנת להיערך לאבולוציה הדמוגרפית הזו, יידרשו 55,000 מיטות נוספות בבתי קשישים, שזה מחצית ממה שקיים כיום, על פי המחקר "בניית עתיד בריא ומשגשג יותר" שפורסם על ידי חברת CBRE, המדגיש את האטרקטיביות של נכסים אלו עבור מפעילים ומשקיעים.

בהודעה שפרסמה החברה, היא מציינת שכדי להגשים מטרה זו ולספק את צרכי האוכלוסייה, יהיה צורך במעורבות גדולה יותר של המגזר הפרטי. החברה מזכירה שלאחרונה נכנסו לפורטוגל מספר מפעילים זרים של מגורים לקשישים וכבר יש להם בתים או פרויקט שמתבצע, כמו Orpea ,Domus Vi, Domitys, Clece והם הצטרפו בין היתר למפעילים פורטוגליים, כמו UHub, Amera, BF, שגם מתרחבים בתחום זה.

יועץ הנדל"ן של CBRE חושף בהודעה כי ידוע לו על יותר מ-20 פרויקטים בהקמה או בשלב הרישוי, הכוללים קיבולת של למעלה מ-1500 מיטות. "בהתחשב במחסור בהיצע, צפוי שיופיעו עוד", הוא אומר.

מחירי הדירות הקשו על הגדלת ההיצע

כיום פורטוגל היא המדינה השלישית באירופה עם השיעור הגבוה ביותר של אוכלוסיית הקשישים (גילאי 65 ומעלה) ובשנת 2050 היא תהיה הראשונה. ולמרות היותה אחת המדינות עם תוחלת החיים הממוצעת הגבוהה ביותר באירופה, זה גם המקום שבו הממוצע הנמוך ביותר בשנים של קשישים בריאים.

המחיר הגבוה של בתי הקשישים היווה את אחד המכשולים לגידול בהיצע, כפי שהוסבר ב- CBREוצוין כי כעת האוכלוסייה מודעת יותר ומתחילה ליצור השלמות לרפורמה.

המחירים בבתי אבות פרטיים משתנים במידה ניכרת בהתאם למידת התלות של התושב, הצורך בטיפול רפואי הכרחי ושירותים נוספים (כגון פעילויות פנאי, מספרות וכדומה). המחיר הבסיסי הממוצע במעון פרטי בניהול מקצועי על פי ההצהרה שפורסמה הוא 1,200 יורו, המהווה עלות גבוהה מאוד בהשוואה לערך הממוצע של פנסיות פרישה, העומד על 5,811 יורו לשנה, כלומר 484.25 יורו בחודש בפורטוגל ומגיע לערך מירבי של 771.25 יורו באויראס.

שימוש בבית כמקור הכנסה לעת זקנה

עם זאת, האוכלוסייה בפורטוגל, במיוחד מעמד הביניים, מודעת היום יותר לבעיה זו ומשתמשת בפתרונות חיסכון מיוחדים, כולל מאמצים לרכוש בית, שניתן להפיק רווחים מערכו או להרוויח כסף בגיל מבוגר כדי לשלם עבור טיפולים רפואיים. חשוב לזכור כי בפורטוגל 75% מהבתים נמצאים בבעלות המשתכן והמכירה או ההשכרה יאפשרו להחזיר את שווי השיפוץ.

מצד שני, כמה גורמים כמו תמריצי ביטחון, אקלים ותמריצי מס תרמו למשיכתם של אזרחים זרים בפרישה לפורטוגל, שבאופן כללי יש להם ערך פרישה גבוה בהרבה מזה של הפורטוגלים. הגידול במספר הזרים המתגוררים בפורטוגל יכול לבוא לידי ביטוי בגידול בהיצע של מגורים לאנשים מבוגרים וקשישים ובאיכות גבוהה יותר עם היצע גדול יותר של ציוד ושירותים.

בפורטוגל, אספקת מגורים לאוכלוסיית הגיל השלישי היא חלק ממבני המגורים לקשישים (ERPI) ומשלימים אותה הרשות הלאומית להמשך טיפול משולב (RNCCI) ומספר בתים לקשישים עצמאיים.

יש כיום בסביבות 100,500 מיטות ב- ERPI, מתוכן רק 23% שייכים לגופים פרטיים למטרות רווח. ב- RNCCI נוספו קצת יותר מ-10 אלף מיטות, יותר ממחציתן מנוהלות על ידי Misericórdias.

הזדמנות לצמוח בתחום הנדל"ן של בתי אבות ומגורים לבני הגיל השלישי

לפי נתוני ארגון הבריאות העולמי, היצע המיטות בבתים לקשישים אמור להתאים ל-5% מאוכלוסיית הקשישים. כך, לפורטוגל יש היום גירעון של 4500 מיטות ועד שנת 2050 אמורות להיווצר לפחות 55,000 נוספות, כלומר מחצית ממה שקיים כיום. בהתחשב בתחזית של אוכלוסייה מעל גיל 80, CBRE סבורה שהצרכים יכולים להיות הרבה יותר גבוהים.

ההשקעה בבריאות ובמגורים פעילים לגיל הזהב זכתה לצמיחה משמעותית במדינות רבות באירופה. בפורטוגל, יש מעט עדויות לעסקאות בנכסים שכבר מניבים הכנסה. למשל, מספר רכישות על ידי הקרן הצרפתית Pierval Santé ורכישת Expo Living שמשלבת את Residência Montepio Parque das Nações על ידי Square Asset Management.

"עם זאת, CBRE מאמינה שפיתוח פרויקטים חדשים וכניסה והתרחבות של מספר מפעילים יגדילו את ההשקעה בסוג נכסים זה בשנים הקרובות, לרבות באמצעות חוזים לרכישה קדימה ומימון קדימה, שבהם המשקיע מסכים לרכישת הנכסים לפני שהקמתם תושלם", נאמר בהודעה מטעם החברה.

חשוב לציין שמשקיע טוב הוא משקיע חכם ומבחינת המשקיעים השקעה נכונה היא עניין של תזמון. אם הנכם מעוניינים בפרטים נוספים ובליווי בהשקעות נדל"ן רווחיות בפורטוגל, ניתן ליצור איתנו קשר בכל אחת מהדרכים הבאות:

info@portpassclub.com|, טלפון 0733229414 |, כתובתנו: הברזל11 , תל אביב.